Parteistruktur

Share- oder asset-deal?

Bei Immobilienpaketen stellen sich immer folgende Fragen?

  1. Wer ist Veräusserer? Wird das Immobilienpaket von einer natürlichen Person gehalten?
    • Asset deal
    • Ausnahme: Es wird oder ist zuvor in eine juristische Person eingebracht worden.
  2. Eignerstrategie des Erwerbers?
    • Direkter Immobilienbesitz?
    • Indirekter Immobilienbesitz?
  3. Ist der Rechtsträger-Erwerb für den Erwerber erstrebenswert?
    • Unternehmensrisiken aus früherer Tätigkeit?
      • Produktion (zB Asbest, Giesserei, Chemie, Baustoffproduktion [Deponien] uam)
        • teils unbefristete Verursacherhaftung auch für längst verkaufte belastete Standorte
        • frühere unbedenkliche Handlungsweisen (Einbringen von Giessereischlacke als Bodenverfestiger) werden nachträglich als Altlasten qualifiziert etc.
      • Kriegsverbrechen (holocaust)
        • Zwangsarbeit
        • nachrichtenlose Vermögenswerte
      • grenzüberschreitende Beratung
        • Beihilfe zur Steuerflucht
        • Steuerbussen
      • nicht bewilligte Tätigkeiten
        • Tätigkeit als Quasibank oder Quasiversicherer
        • Liquidationsbeschluss der Aufsichtsbehörde (zB finma)
          • Auch wenn die Tätigkeit getarnt in Immobiliengesellschaft ausgeführt wird
          • Zerschlagungsgefahr
      • Wettbewerbsverletzungen
        • Preisabsprachen
          • in Ländern mit Kronzeugenregelung
          • Verpfeifung durch Konkurrenten, der damit Kronzeuge werden will
        • astronomische Bussen
    • Risiken aus früheren Unternehmenssanierungen
      • Besserungsscheine
      • Ausgebuchte nachrangige Forderungen
    • Steuerrisiken?
    • Andere, heute noch nicht als Risiken bekannte Handlungsweisen?

Hinweis

Es ist nur eine Frage der Zeit, bis eine bahnbrechende Konfiskation erfolgt:

  • Gleicher Rechtsträger
  • Hauptsitzimmobilie
  • Standort für oberste Geschäftsleitung bei ihren illegalen Entscheidungen
  • Zugriff trotz Zweckänderung in Immobilien-Gesellschaft / betriebliche Aktivitäten wurden längst abgespalten und verkauft

Die Globalisierung und die heutigen Methoden der Informationsunterdrückung lassen solche Risiken nicht auf Anhieb feststellen.

Share deal?

Soll trotz der oben unter Ziff. 3 erwähnten Risiken ein share deal stattfinden, sind folgende Massnahmen notwendig:

Alternative

Ist zwingend ein indirekter Immobilienbesitz angestrebt, kann der Käufer selber den Rechtsträger gründen; diesfalls sind auf die Regeln zur beabsichtigen Sachübernahme zu achten.

Asset deal?

Es gelten die Regeln

  • der gesetzlich geregelten Rechtsgeschäfte
  • ggf. der Innominatskontrakte (Leasing uam)

Diese für die Redaktion massgebenden Regeln werden als bekannt vorausgesetzt und werden daher an dieser Stelle nicht wiedergegeben.

Erwerb von mehreren Vertragspartnern

Hier fallen auseinander:

Der Erwerb von mehreren Vertragspartnern ist meist mit Mehraufwand und zusätzlichen Risiken verbunden. Eine solche Erwerbsgelegenheit muss über alles gerechnet Vorteile bieten.

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